21. Oktober 2025
Rückgabe einer Mietsache durch Einwurf von Schlüsseln zu den vermieteten Räumlichkeiten in den Briefkasten des Vermieters?
Die Frage ab wann eine Mietsache an den Vermieter zurückgegeben ist spielt eine Rolle für die Beachtung der Verjährung von Schadensersatzanspüchen eines Vermieters. Die Frist von sechs Monaten zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB).
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass der Rückerhalt der Mietsache eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetzt, die ihm die unmittelbare Sachherrschaft und damit die Möglichkeit gibt, sich ein umfassendes Bild von dem Zustand der Mietsache zu machen. Dies ist erforderlich, um verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen zu können.
Im vorliegenden Fall wurde der Rückerhalt der Mietsache durch den Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters vollzogen. Dieser Vorgang führte zu einer Änderung der Besitzverhältnisse, indem der Vermieter unmittelbaren Besitz erlangte. Der BGH hat in ähnlichen Fällen entschieden, dass der Besitzwille des Vermieters auch dann anzunehmen ist, wenn ihm der Besitz aufgedrängt wird, solange er die Schlüssel behält und nicht an den Mieter zurückgibt.
Die Entscheidung des BGH, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit "auf Zuruf" zurückzunehmen, steht dem nicht entgegen. Vielmehr wird durch den tatsächlichen Rückerhalt der Mietsache der Beginn der Verjährungsfrist ausgelöst, unabhängig davon, ob der Vermieter zur Rücknahme vor Ablauf der Mietzeit verpflichtet gewesen wäre.
Die Rechtsprechung des BGH trägt dem Gesetzeszweck Rechnung, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der Mietsache bei Rückgabe zu erreichen. Dies dient der Rechtssicherheit und der Vermeidung langwieriger Streitigkeiten.
BGH v. 29.01.2025, XII ZR 96/23