31. Dezember 2025
Schimmel in der Mietwohnung – Beweislast und Rechte von Vermieter und Mieter
Kommt es in Mietwohnungen zu Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden, stellt sich oft die Frage, wer für die Mängel verantwortlich ist und welche Partei was beweisen muss. Nach einer aktuellen Entscheidung des Landgericht (LG) Gießen trägt zunächst der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass keine gebäudeseitigen Ursachen – wie Baumängel oder bauliche Besonderheiten (z. B. Wärmebrücken, undichte oder ältere Fenster) – für die Feuchtigkeitsschäden vorliegen.
Erst wenn feststeht, dass das Gebäude dem technischen Stand bei Errichtung entspricht und keine relevanten Baumängel vorhanden sind, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die Schäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob das Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters angemessen war. Bei baulichen Besonderheiten, die Schimmel begünstigen können, hat der Vermieter zudem nachzuweisen, dass auch bei zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten (in der Regel zwei- bis dreimal tägliches Stoßlüften) kein Schimmel entstehen würde.
In dem entschiedenen Fall hatten Mieter die Miete wegen Schimmelbefalls gemindert. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs und erhob Räumungsklage. Im gerichtlichen Verfahren wurde durch ein Sachverständigengutachten festgestellt, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung entsprach. Zwar waren bauliche Gegebenheiten vorhanden, die Schimmel begünstigen konnten, jedoch wäre bei regelmäßigem Lüften (zwei- bis dreimal täglich) keine Schimmelbildung aufgetreten. Tatsächlich lüfteten die Mieter jedoch nur ein- bis zweimal pro Woche.
Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters: Da er die baulichen Ursachen ausschließen konnte und das Lüftungsverhalten der Mieter als unzureichend festgestellt wurde, bestand kein Recht zur Mietminderung. Die Kündigung war wirksam (so auch BGH 10.11.04, XII ZR 71/01).
Praxistipps für Vermieter und Mieter:
- Vermieter sollten bei Schimmelproblemen frühzeitig prüfen lassen, ob bauliche Mängel vorliegen, und gegebenenfalls durch ein Gutachten nachweisen, dass bei zumutbarem Wohnverhalten keine Schimmelbildung zu erwarten ist.
- Mieter sind verpflichtet, das nach der Verkehrssitte übliche Lüftungs- und Heizverhalten einzuhalten (zwei- bis dreimal tägliches Stoßlüften für etwa 10 Minuten sowie zusätzliches Lüften bei erhöhter Feuchtigkeit).
- Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn ein baulicher Mangel vorliegt oder der Vermieter nicht nachweisen kann, dass bei ordnungsgemäßem Verhalten kein Schimmel auftritt.
- Vermieter sollten insbesondere bei älteren Gebäuden schriftliche Hinweise zum erforderlichen Lüftungs- und Heizverhalten geben.
Fazit:
Werden bauliche Ursachen ausgeschlossen und liegt ein unzureichendes Nutzerverhalten vor, besteht kein Recht auf Mietminderung. Gelingt es dem Vermieter jedoch nicht, sich baulich zu entlasten, bleibt er für den Mangel verantwortlich.
LG Gießen v. 06.06.2025, 1 S 171/23