30. Januar 2026
Untervermietung: Keine Gewinnerzielung zulässig – BGH bestätigt Kündigung des Mieters
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass ein Mieter mit einer Untervermietung keine Gewinne erzielen darf.
Das berechtigte Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB umfasse ausschließlich die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen. Eine Untervermietung zu Gewinnzwecken ist vom Gesetz nicht geschützt.
Dieser Entscheidung lag folgender Fall zugrunde:
Ein Berliner Mieter vermietete seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ab 2020 ohne Zustimmung der Vermieterin unter. Er verlangte hierfür eine Nettokaltmiete von 962 €, obwohl er selbst lediglich 460 € zahlte. Die nach der örtlichen Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete lag bei 748 €.
Nachdem die Vermieterin hiervon erfuhr, sprach sie Anfang 2022 eine ordentliche Kündigung aus.
Während das Amtsgericht Charlottenburg die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin Recht.
Der BGH hat die Revision des Mieters zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.
Nach Ansicht des BGH war die Kündigung wirksam, da der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hatte (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB).
Eine Untervermietung ohne Erlaubnis stelle bereits eine Pflichtverletzung dar.
Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB bestand nicht, da der Mieter die Wohnung gewinnbringend untervermieten wollte.
Der BGH betont, dass § 553 BGB dem Mieter ermöglichen soll, die Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten. Das Gesetz diene nicht dazu, dem Mieter eine Einnahmequelle zu verschaffen.
Ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung liege daher nur vor, wenn:
- der Mieter seine eigenen Kosten reduzieren möchte,
- die verlangte Untermiete nicht über den eigenen Aufwendungen liegt.
Die Erzielung eines darüber hinausgehenden Gewinns sei nicht umfasst. Dies diene zugleich dem Schutz von Untermietern vor überhöhten Untermieten.
Ob die verlangte Untermiete zusätzlich gegen die Mietpreisbremse verstieß, musste der BGH nicht mehr prüfen. Bereits die Gewinnerzielungsabsicht schloss ein berechtigtes Interesse aus.
Auch die Frage, ob zusätzliche Leistungen wie die Überlassung von Mobiliar bei der Berechnung eines möglichen Gewinns zu berücksichtigen wäre, ließ der Senat offen. Das Berufungsgericht hatte diesbezüglich keine entsprechenden Feststellungen getroffen.
BGH vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23