10. Juni 2026
Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung: BGH stärkt Mieterschutz auch gegenüber einer Familien‑GbR
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, kann eine Eigenbedarfskündigung nach § 577a Abs. 1 BGB grundsätzlich erst nach Ablauf einer Sperrfrist von drei Jahren erklärt werden.
Das gilt nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) nun ausdrücklich auch dann, wenn das Wohnungseigentum nicht an „Dritte“, sondern in eine Familien‑GbR eingebracht wird.
Der BGH hat in dieser Entscheidung klargestellt:
Die Einbringung einer vermieteten, bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung in eine Familien‑GbR ist eine „Veräußerung“ im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB. Die Kündigungssperrfrist greift uneingeschränkt, auch wenn alle Gesellschafter der GbR miteinander verwandt sind und die Wohnung für ein Familienmitglied benötigt wird. Ein Rückgriff auf die in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB geregelte familienbezogene Privilegierung ist in dieser Konstellation ausgeschlossen.
In dem entschiedenen Verfahren erwarb ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus in München, in dem der betroffene Mieter bereits seit vielen Jahren wohnte. Nach dem Erwerb teilte der Eigentümer das Haus in Wohnungs‑ und Teileigentum auf und brachte sämtliche Einheiten in eine eigens mit seiner Ehefrau und den volljährigen Kindern gegründete Familien‑GbR ein, die anschließend als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde.
Kurz nach der Eintragung kündigte die Familien‑GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs: eine der Töchter sollte die Wohnung nutzen.
Der BGH betont in seiner Entscheidung, dass § 577a Abs. 1 BGB auf Veräußerungen umgewandelten Wohnungseigentums abstellt. Maßgeblich ist der Eigentumswechsel, der mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen wird.
Die Übertragung des Wohnungseigentums vom bisherigen Alleineigentümer auf die Familien‑GbR ist nach dieser Entscheidung eine Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB.
Mit der Eintragung der Familien‑GbR als neuer Eigentümerin beginnt die dreijährige Sperrfrist – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängert sogar auf bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB).
Die Sperrfrist dient dem Schutz des Mieters vor dem erhöhten Risiko, nach Umwandlung und Eigentumswechsel durch Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen verdrängt zu werden. Dieses Risiko besteht unabhängig davon, ob der Erwerber eine fremde Person oder eine Familien‑GbR ist.
Der Senat bestätigt weiter seine ständige Rechtsprechung, dass sich auch eine (Außen‑)GbR grundsätzlich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger berufen kann.
Im vorliegenden Fall scheiterte die Kündigung aber nicht an der grundsätzlichen Eigenbedarfsfähigkeit der GbR, sondern an der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB, die mit der Übertragung auf die Familien‑GbR ausgelöst wurde und im Zeitpunkt der Kündigung noch lief.
In München – als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung – beträgt die Sperrfrist aufgrund landesrechtlicher Verlängerung zehn Jahre.
BGH vom 21.01.2016 - VIII ZR 247/24