12. Oktober 2026
Mietrückstände beglichen – ordentliche Kündigung kann dennoch fortbestehen
Eine Zahlung rückständiger Miete kann zwar die Folgen einer fristlosen Kündigung beseitigen. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass auch eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam wird.
Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Vermieter bei erheblichen Zahlungsrückständen häufig fristlos kündigen und zugleich vorsorglich ordentlich kündigen. Begleicht der Mieter den Rückstand innerhalb der gesetzlichen Schonfrist oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung grundsätzlich unwirksam. Die gesetzliche Schonfristregelung betrifft jedoch nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht ohne Weiteres eine auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung.
Die sog. Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist gesetzlich an die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs geknüpft. Wird der rückständige Betrag rechtzeitig ausgeglichen, entfällt der auf die fristlose Kündigung gestützte Räumungsanspruch.
Eine hilfsweise oder zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung kann dagegen weiterhin Bestand haben. Sie setzt voraus, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht; eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten kann ein solches Interesse begründen.
Der nachträgliche Ausgleich eines Mietrückstands lässt die bereits eingetretene Pflichtverletzung nicht automatisch entfallen. Im Rahmen der ordentlichen Kündigung ist deshalb jeweils anhand der konkreten Umstände zu prüfen, ob der Zahlungsverzug ausreichend schwer wiegt.
Dabei können insbesondere Bedeutung haben:
- Höhe und Dauer des Zahlungsrückstands,
- Ursachen des Verzugs,
- Dauer und bisheriger Verlauf des Mietverhältnisses,
- das Verhalten des Mieters nach Zugang der Kündigung,
- etwaige Mietmängel und eine berechtigte Mietminderung sowie die Frage, ob sich der Vermieter im Einzelfall nach § 242 BGB treuwidrig auf die Kündigung beruft.
Der BGH hebt hervor, dass diese einzelfallbezogene Prüfung nicht dadurch ersetzt wird, dass der Rückstand innerhalb der Schonfrist beglichen wurde.
Praktische Bedeutung:
Für Mieter ist ein rascher Ausgleich von Mietrückständen weiterhin wesentlich: eine solche Zahlung kann die fristlose Kündigung beseitigen. Eine sichere Fortsetzung des Mietverhältnisses folgt daraus aber nicht, wenn der Vermieter zugleich ordentlich gekündigt hat.
Für Vermieter gilt umgekehrt: Auch nach einer Schonfristzahlung ist sorgfältig zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung tatsächlich vorliegen und ob besondere Umstände gegen deren Durchsetzung sprechen.
BGH v. 30.09.2026 - VIII ZR 21/26